Wohnen müssen wir alle, und deshalb können wir auch alle aus eigener Erfahrung und Betroffenheit mitreden, wenn es um die Zürcher Wohnsituation geht. So entwickelte sich im bücherraum f am 7. März eine lebhafte Debatte zum Thema Wohnbaugenossenschaften.
Die Veranstaltung eröffnete die neue Reihe «in der diskussion» zu aktuellen Themen. Und die Wohnfrage ist aktuell, ja brennend. Können Wohnbaugenossenschaften die nötige Verdichtung, Umnutzung und ökologische Erneuerung garantieren? Wo sie doch selbst in die Kritik geraten sind, weil sie angeblich nur für ihre eigene Klientel schauen?
Darüber sprachen und diskutierten Alfons Sonderegger, langjähriger Präsident der Familienheim-Genossenschaft im Friesenberg, und Christian Häberli, Gründungsmitglied der neuen Wohnbaugenossenschaft Grubenacker in Seebach.
Alfons Sonderegger lieferte einleitend ein paar grundsätzliche Informationen zu Wohnbaugenossenschaften. Nur vier Prozent allen Wohnraums wird in der Schweiz genossenschaftlich verwaltet, wobei die Städte Zürich und Biel mit 18 Prozent herausstechen. 2011 entschied das Zürcher Stimmvolk, bis 2050 solle der Anteil genossenschaftlicher und gemeinnütziger Wohnungen und Häuser von rund 25 Prozent auf einen Drittel steigen. Genossenschaften haben sich dabei an die strikt geregelte Kostenmiete zu halten, dürfen also nur anfallende Kapital- und Unterhaltskosten verrechnen. Gewinn dürfen sie keinen erzielen, und wenn sie auf einen Nebenverdienst durch Landverkäufe spekulieren, dann braucht es dafür zumeist eine Zweidrittelmehrheit aller Genossenschaftsmitglieder.
Die Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) wurde 1924 gegründet, am Rande Zürichs als so genannte Gartenstadt nach dem Vorbild der englischen Reformbewegung um 1900, die Arbeiterfamilien aus den Slums der Industriestädte ein erschwingliches Wohnen ermöglichen wollte. Die FGZ wuchs anfänglich langsam, ist mittlerweile mit 2300 Wohnungen aber eine der grössten in der Schweiz. Sie ist eine Mitgliedergenossenschaft, das heisst alle Mitglieder sind zugleich Mieter. Und sie ist eine Siedlungsgenossenschaft, weil ihre Bauten konzentriert am Friesenberg sind. Von den 11’000 Quartiersmitgliedern wohnt etwas mehr als die Hälfte in der Genossenschaft.
Im Rahmen der städtischen Verdichtung plant die FGZ in einem mit der Stadt erarbeiteten Masterplan einen Ausbau auf 2800 bis 2900 Wohneinheiten. Betroffen wäre auch die Gründungssiedlung mit insgesamt 144 Einfamilienhäusern und Wohnungen aus den Jahren 1925 bis 1928. Deren Renovation käme so teuer, dass die neuen Mieten das bisherige Mietgefüge der Genossenschaft sprengen würden. Deshalb ist mittelfristig ein Ersatzneubau geplant, der fast doppelt so viele günstigere Wohnungen erlaubt.
Vorbild für die Verdichtung ist die FGZ-Siedlung Grünmatt, die 2012 bis 2014 bezogen wurde. Anstelle von 64 Reihenhäusern gibt es dort jetzt 155 Wohneinheiten mit 500 statt 200 BewohnerInnen.
Die Pläne für den Ersatz der Gründungssiedlung haben die FGZ in ein eher unliebsames mediales Rampenlicht gerückt. Es gibt eine interne Opposition, und der Heimatschutz erhob Rekurs gegen den Stadtratsbeschluss, die Siedlung nicht unter Schutz zu stellen. Der Rekurs wurde vom Baurekursgericht abgelehnt, doch ist er kürzlich, im Januar, vom Verwaltungsgericht gestützt worden. Dagegen will die FGZ nun ihrerseits zusammen mit der Stadt ans Bundesgericht gelangen, um abklären zu lassen, ob das heimatschützerische Interesse dasjenige an baulicher Erneuerung, Verdichtung und preisgünstigen Wohnungen überwiege.
Scheinbar von der entgegen gesetzten Ausgangslage her kommt Christian Häberli. Er wohnt nämlich in einem Einfamilienhaus in Seebach, und gleich vis-à-vis plant die Stadt die grosse Überbauung Thurgauerstrasse West.
Wo jetzt Schrebergärten und ein Parkplatz stehen, soll die grösste städtische Baureserve für drei Hochhäuser und mehrere Querbauten genützt werden, die rund 2000 Menschen Platz böten. Die jetzigen Einfamilienhäuser würden dadurch schroff überragt. Die Neuüberbauung soll eine Ausnützungsziffer von gegen 300 Prozent aufweisen; und gleich vor deren Haustür würde es locker bebaut bei rund 30 Prozent bleiben.
Dagegen hat sich zunächst die Interessengemeinschaft Grubenacker gebildet, um die Stadt zum Überdenken der grandiosen Pläne zu veranlassen. Sollen damit bloss die eigenen Pfründe verteidigt werden? Nein, denn es geht den HausbesitzerInnen nicht (nur) um die Bewahrung ihrer eigenen Lebensqualität, sondern um eine stärker durchmischte, zukunftsträchtige Planung der Nachbarschaft.
Gefordert werden mehr Ideen, nicht einfach grosse Wohnklötze, gefordert wird eine ganzheitliche Planung für das ganze Gebiet. Offeriert wird auch der Einbezug der eigenen privaten Grundstücke. Zu diesem Zweck ist kürzlich die Wohnbaugenossenschaft Grubenacker gegründet worden, mit der die EigenheimbesitzerInnen ihre Grundstücke zusammenschliessen wollen, um prospektiv das so geschaffene Gebiet gemeinsam zu entwickeln.
Deshalb wird auch die Zusammenarbeit mit dem Projekt NeNa1 «Neustart Nachbarschaft die Erste» gesucht, das auch schon alternative Ideen zur Überbauung Thurgauerstrasse West formuliert hat, und deshalb hat der Urbanist Hans Widmer alias P.M. für den Grubenacker fürs Jahr 2040 einen seiner hübschen Pläne gezeichnet, mit viel Grün und bunten Nachbarschaften, in dem die Thurgauerstrasse überbrückt und der Grubenacker ans Leutschenbach angebunden wird.
Denn im Grundsatz wollen Häberli und Sonderegger das selbe: eine vernünftige Verdichtung. Auf etliche Nachfragen erläuterte Sonderegger die sozialen Massnahmen (Richtquoten, Verdienstausgleich, Zügelfristen) und ökologischen Anstrengungen der FGZ. Und er beschrieb die Mühen der Ebenen, rigide behördliche Vorgaben pragmatisch umzusetzen.
Häberli seinerseits beschrieb die Mühen der Ebenen, überhaupt in den Planungsprozess einbezogen zu werden. Das habe sich in den letzten Monaten gebessert, aber es verlange viel Einsatz, die zuweilen von Behördenseite unter- und gering geschätzt wird.
Wie weiter? Unbestritten ist, dass neuere Genossenschaften auf höheres Eigenkapital und damit höhere Genossenschaftsbeiträge angewiesen sind, weil Hypotheken nicht mehr so freigiebig fliessen. Auch wenn man nicht der Anti-Genossenschafts-Kampagne der NZZ aufsitzen sollte, bleibt doch die Frage legitim, ob die neuen Wohnbauinitiativen nicht vorrangig eine mittelständische Klientel ansprechen und die soziale Durchmischung der bisherigen Genossenschaften nicht erreichen.
Gemässigt kontrovers beurteilt wurden einzelne Massnahmen: Wenn die Stadt Bauland zu heutigen Marktpreisen aufkauft, heizt sie dann die Bodenspekulation an, oder entzieht sie das Land zumindest der künftigen Spekulation? Als grundsätzliches Manko allerdings ergab sich: Es existiert keine übergeordnete Planung. Der Gestaltungsplan als erste Stufe der öffentlichen Diskussion gibt schon zu detaillierte Vorgaben, erschwert übergreifende Konzepte und alternative Ideen. Die Nutzungsplanung über das gesamte Areal der FGZ im Friesenberg geht da laut Sonderegger zumindest in die richtige Richtung. Im Fall der Thurgauerstrasse hingegen bedroht der vorliegende Gestaltungsplan das Entstehen einer vielfältigen urbanen Wohnlandschaft und letztlich auch die Realisierung zusätzlicher kostengünstiger Wohneinheiten. An diesem Beispiel wird laut Häberli deutlich, dass die bisherigen Planungsinstrumente nicht tauglich sind für die innere Verdichtung im städtischen Raum.
Wenn beide Formen der vorgestellten Genossenschaften sich um eine übergeordnete Planung bemühen, so stösst eine solche aber vielfach auch an die Grenzen des geltenden Bodenrechts.
sh